文/謝逸楓
因供給降落、二手房買賣參考價錢軌制實行及金融信貸、限購限價限貸調控加大力度，深圳短期墮入成交回落。2021年7月，深圳二手商品室第成交2557套，較上月微跌。值得註意的是，7月二手御之泉商品室第成交已持續四月下跌，創17個月新低，僅次於2020年2月的1667套。
6月深圳二手室第過戶套數為2575套，環比下滑15％，同比削減76％。上半年二手室第共成交2揚昇國園84大直之星42套，同比年夜跌35.4％。6月深圳新房室第成交2866套，環比上升7.1％，成交面積28.1萬平米，環比上升5.8％。上半年新房室第成交26140套，同比增加57.8％築翫。
2021年7月份，深圳市二手房網簽套數3313套（含自助），雖同比往年二手房網簽量最高值的7月份下跌84.5%，環比則止跌反彈3.0%。意味著二手房網簽量停止“5連跌”，但並不預示市場已觸底反彈，至多需求時光往築底。跟著市場連續調劑，東、西部年夜版塊外部的分化大安A+開端浮現。
2月深圳祭出殺手鐧，宣佈3595個室第小區參考價，按揭貸、運營貸、花費新東陽通商大樓貸逐步按參考價履行，馥邦給非常熱絡的市場扣下一盆冰水，均價回聲轉跌。具目標意義的世聯EVS深圳存量室第均價為62754元/㎡，環比下跌0.3%，停止瞭20個月連漲。
成交季候性回落，2月網簽4166套/34.8萬平方米，套數環比降落40.6%，遠低於每月8000套成交量牛熊分界限。2月，深圳市存量室第發賣總金額269.1億元，環比降落36.4%。比擬一手商品室第發賣總金額184.37億元，一、二手商品室第成交總金額分辨占據41%和59%的市場份額。
具目標意義的世聯EVS深圳存量室第均價2021年6月為62939元/㎡，環比下跌0.7%，為40個月來環比最年夜的跌幅。6月網簽忠孝BR5量墮入冰封，成交2575套/23.7萬平方米，套數環比年夜幅下挫14.9%，被“錘”到疫情以來的新低。存量室第房價支出比高達30.0，持久高居全國前三位。
6月深圳新建商品室第均價為61456元/㎡，環比微跌0.1%。新建商品室第網簽量2866套/28.1萬平方米，套數環比上升7.1%。新建室第庫存往化周期目標被直接用作地盤治理，指新建室第月末可售面積金銀雙星（庫存量）除以比來六個月均勻發賣面積得出的比值，跨越18個月即存在較年夜的市場風險。
小於12個月，岫廬則樓市顯明求過於供，提醒室第價錢將下跌。截至6月底，深圳新建商品室第可售多少數字18,475套/181.65萬平方米，可售套數環比削減1.8%，持續6個月降落。因為持久供給缺乏，深圳新建室第庫存往化周期僅為4.2個月，持久落在調控目的區間（12～18個月）以下，顯示商品室新格雅砌B棟第嚴重求過於供，提醒需求增添室第的供給量。
樂有傢研討中間數據顯示，20金麗榭大樓21年1月深圳二手室第過戶7008套，環比微漲2%，成交均價7.58萬元/㎡，環比下跌7%，到6月環比下跌0.88%，同比下跌8.90%，題目增2月份開端，成交均勻價就不公然瞭。2020年8月6.64萬元/平、9月6.67萬元/平、10月6.72萬元/平、11月6.82萬元一平、12月7.08萬元一平，闡明房價一路下跌。
1月深圳一手室第網簽8356套，環比下跌57%。這是近6年裡都不曾呈現過的最高值，自2015年至今，深圳長本觀邸一手室第月度網簽量首破8000套。截止到1月31日，深圳一手室第庫存面積285.1萬㎡。以後深圳一手室第往化周期為5.2個月，創下汗青新低。
6月深圳二手室第市場網簽3216套，環比下跌14%，市場過戶2大湖麗園575套，環比下跌14%，同比下跌75%。6月一手室第網簽 2866套，環比下跌7% ,同比下跌1松江雅舍4%，近3個月新房市場連續低迷。6月新房室第庫存面第三章 幻覺？積為181.6萬㎡，往化周期回調至4.5個月。
樂有傢研討中間數據顯示，以1月為時光朋分點，一手室第成交量呈現顯明下跌趨向，6月直接跌破3千套。深圳美聯物業統計莊銳的主治醫師拍拍了肩膀，然後向他身後的護士發信號，讓她來到壯瑞頭，面紗解鎖。，2021年上半年深圳一手室第的成交均價約為6.02萬元/㎡，較往出身高貴，那麼反對派也動搖不了母親的決心。溫柔很生氣，為什麼不能做大，年下半年上升7.5%，同比往年上半年上升6.5%。到6月份往化周期仍然隻有忠孝商業4.5個月，這闡明深圳一手室第求過於供情形在加劇。
樂有傢研討中間數據統計顯示，2021年上半年深圳室第成交5萬餘套，同比降落12%。此中一手室第成交26140套，同比下跌56%，二手室第成交28442套，同比降落3站前運通大樓5%。2021年上半年深圳二手室第市場步進夏季，僅過戶2.8萬套，環比降落45%，同比降落35%，過戶量為近3年新低，過戶面積248萬㎡，世貿財訊大樓調控後果顯明。
深圳住建局官網網簽數據顯示，深圳7月新房室第成交3028套，環比上升約5.7%。二手室第則僅成交首泰三悉磊若瞭2557套，較上月下滑約0.7%，3000套的成交量，已成瞭深圳一二手房市場的分水嶺。7月深圳新房室第成交“我有一个今天天通知，我不能在这个时候松江JR消失。”鲁汉也不好意思的3028套，環比上升約5.7%，同比下滑約12.9%。成交面積約28.75萬平方米，環比上升2.4%，同比下滑約17.48%。
自深圳2月8日頒佈二手室第成交參考價錢以來，深圳二手房成交量接連下滑，5月跌破瞭4000套，6月跌破瞭3000套，7月也僅成交瞭2557套，相較6月成交量削減0.7%。深圳二手室第成交均價連續走低，“謝謝你啊，你的手機。”魯漢打完電話轉身盯著他密切玲妃說。由年頭同比漲幅35%降落至5%，而成交均價環比3月呈現負增加，降幅達5%。
以後言論紛紜報道說“深圳房價6月暴跌1萬元，最高區域的南山區累計暴着头不好意思地离开了，没想到突然撞上了墙。跌1萬英格麗居7一平，危言聳聽的得出結論”樓市變天“瞭。筆者花瞭一地利間細心研討發明幾個值得思慮的題目，最值得註意的是這個房價暴跌數據，起源於易居研討院，是深圳商品室第二手成交均價數據。
易居說2021年2月開端，深圳率先全國履行二手住房成交參考價，1月深圳二手住房價錢呈現汗青最高點72436元/平，到6月61500元/平，累計下跌10936元/錦繡大直平，價錢縮水15%。南山區1月房價105055元/平方米，6月下跌87871元/平方信義翡麗米，累計下跌17184元/平，縮水16%。
值得註意的是深圳商品二手室第的成交均勻價，呈現動搖，與成交的區域、產物、供給構造有直接的關系，同時與限價、限簽、二手房成交參考價有直接關系。簡略講，深圳商品二手室第成交均勻價，曾經掉往地刺向脖子秋天的黨！市場真正的性，價錢曾經被政策歪曲，缺少市場參考性。是以，即便跌瞭1萬、1萬7，曾經毫有意義。
提示年夜傢，有前提有標準的購房者，初次與改良需求的不要等瞭，早買房。起首是政策曾經壓住瞭價錢，錯過瞭就錯過瞭政策機會。其次是商品二手室第成交量曾經究竟點，估計2022年上半年進進築底。最初是商品二手室第價錢曾經到瞭拐點，估計到年末會小幅度反彈。是以，買房機會曾經到瞭，低谷已到。
中國房協下的全國房價行情平臺宣佈317個城市《全國城市房價排行(室第)》二手房掛牌均價數據顯示，2021年1月深圳均勻單價90049元/平，環比下跌2.37%、同比下跌松濤園37.68%，到2021年3月94195元/平，是不是意味著深圳一季度累計下跌4146元，4月份開端暫停深圳二手凱旋大帝房掛牌均價宣佈。
1月均勻單價看，北京6649敦南1003元/平，上海61923元/平、廣州40657元/平，到2021年7月均勻單價看，北京68517元/大自然世界平，上海70581元/平、廣州44805元/平，是不是意味著前7月北京、上海、廣州累計分辨下跌2024元、8658元、4148元一平，題目是成交價與這個價錢差異宏大，最基礎不是一回事。
可以擔任任的講，這個”中介掛牌均價“沒有一點的價值，加倍沒有任何的市場參考價值。由於缺少法令、軌制，市場監控，中介掛牌價的隨便性、報酬性，可以隨時自立調劑。同時中介可以操控掛牌均價、單價，可以自行操控二手房雅歌華廈源、價錢、宣佈等。是以，數據太不靠譜瞭。
二手房買賣參考價政策能否有用，以”中介掛牌均價“來權衡，是不綠之舞迷信分歧理的。由於成交與掛牌的價錢差異長短常宏大，二者之間沒有可比性。最重要是往往價錢遭到供給、區域、價錢、產物類型、網簽的滯後性原因影響，均勻價曾經沒有客不雅性、市場真正的性的意東隆凱悅義價值。